Por Dentro da Luta de Um Bilionário para Reviver Sua Fortuna

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Em 15 de janeiro, o bilionário do mercado imobiliário Charles Cohen ligou para a Forbes de um telefone sem identificação de chamada, como sempre faz. Durante quatro meses, a Forbes tentou convencer Cohen a conversar sobre as crescentes dívidas e os imóveis com vagas ociosas pertencentes à sua empresa, a Cohen Brothers Realty. Em setembro, ele pediu para retornarem em novembro. Em novembro, adiou para janeiro. Na semana passada, Cohen disse que estava saindo de férias. Ele não especificou o destino, mas costuma viajar para seu vinhedo no sul da França, o Château de Chausse, ou para sua cobertura em Palm Beach. Ele também possui apartamentos em West Hollywood e Manhattan, além de uma extensa propriedade em Greenwich, Connecticut.

Depois, pediu que a publicação da matéria fosse adiada mais uma vez, por quatro a seis semanas, quando ele explicaria como sua empresa havia “virado a esquina”. “Se vocês publicarem uma matéria negativa, isso vai me prejudicar”, disse ele, mencionando vários refinanciamentos e novos contratos de aluguel que, segundo ele, estavam em andamento. “Fica mais difícil para nós alugarmos quando as pessoas acham que há um problema que, na verdade, não existe.”

Cohen finalmente cedeu, mas apenas depois que a Forbes explicou que a matéria seria publicada de qualquer forma, e permitiu que seu vice-presidente executivo se reunisse com a equipe da revista para revisar os dados financeiros.

Cenário Desfavorável

Não há dúvidas de que Cohen agora se encontra em uma situação complicada. Ele assumiu a empresa de seu pai e tios na década de 1980 e a expandiu construindo e comprando edifícios comerciais de alto padrão no centro de Manhattan. No entanto, desde que a pandemia esvaziou os escritórios, muitos de seus imóveis mais valorizados perderam inquilinos. Pelo menos seis de seus edifícios estão com mais de 20% de suas unidades vazias, sendo que três deles possuem ocupação inferior a 60%. Ao mesmo tempo, ele enfrentou dificuldades para pagar pelo menos US$ 1,1 bilhão (R$ 6,53 bilhões) em dívidas, de acordo com registros de empréstimos e documentos judiciais, o que resultou na perda de quatro propriedades em um leilão de execução hipotecária realizado em novembro do ano passado.

Tudo isso abalou tanto Cohen quanto sua fortuna, que atingiu seu auge de US$ 3,7 bilhões (R$ 21,98 bilhões) em 2022, quando ele tinha dinheiro em caixa e as taxas de juros estavam próximas de zero. Atualmente, a Forbes estima que ele tenha um patrimônio de US$ 1,6 bilhão (R$ 9,50 bilhões). Cerca de dois terços desse valor estão investidos em suas propriedades imobiliárias, que perderam valor à medida que os inquilinos migraram para arranha-céus mais novos e repletos de comodidades.

Cohen contesta essa avaliação, alegando que deveria ser maior. Steven Cherniak, diretor de operações da Cohen Brothers Realty, afirmou que a empresa está em dia com os pagamentos de empréstimos referentes a prédios que representam mais da metade daquele montante de US$ 1,1 bilhão (R$ 6,53 bilhões). Além disso, Cherniak está confiante de que as propriedades conseguirão novos inquilinos na primeira metade deste ano.

Os problemas de Cohen ganharam as manchetes em 8 de novembro de 2024, quando ocorreu um dos maiores leilões de execução hipotecária da história de Nova York. Estavam à venda cinco de seus ativos: um complexo de escritórios e design com 74 mil metros quadrados em Dania Beach, na Flórida, um hotel Le Meridien nas proximidades, um antigo terreno de hotel em Rye Brook, Nova York, e redes de cinemas nos EUA e no Reino Unido.

No final do processo de licitação, o credor de Cohen, o Fortress Investment Group, ficou com quase tudo, pagando pouco menos de US$ 150 milhões (R$ 891 milhões) pelo complexo de design, o hotel, a rede de cinemas do Reino Unido e o terreno de Rye Brook. Ninguém se deu ao trabalho de fazer lances pela cadeia de cinemas americana Landmark Theaters, com suas 28 unidades e operações de lanchonetes, que permaneceram nas mãos de Cohen.

Esse foi o episódio mais recente de uma longa disputa entre Cohen e o Fortress. O credor processou o bilionário em março do ano passado, buscando o pagamento de um empréstimo de US$ 534 milhões (R$ 3,17 bilhões) garantido pelas propriedades. Representantes do Fortress não responderam a pedidos de comentários. Cohen e sua empresa contra-atacaram com outro processo.

O leilão, ao qual Cohen não compareceu, foi mais um revés para o magnata imobiliário e entusiasta de cinema. Por anos, a coleção de torres comerciais no centro de Manhattan, que ele havia reunido, proporcionou lucros constantes. Ele então se expandiu para centros de design e seguiu sua paixão pelo cinema, produzindo vários filmes indicados ao Oscar (incluindo um vencedor de Melhor Filme Internacional, O Apartamento), comprando redes de cinemas alternativos e lançando um negócio de distribuição de filmes. Em 2016, ele também comprou um vinhedo e uma propriedade de 55 hectares na França, além da marca de calçados masculinos de luxo Harry’s of London, no ano seguinte.

No entanto, nos últimos dois anos, Cohen teve que enfrentar problemas crescentes em seus edifícios comerciais. Ele perdeu vários grandes inquilinos — incluindo a WeWork, que desocupou mais de 18,5 mil metros quadrados em várias propriedades, mantendo apenas uma fração desse espaço — além de enfrentar dívidas acumuladas à medida que os prazos de pagamento se aproximavam. Seus prédios lutaram para competir com arranha-céus recém-construídos, repletos de comodidades de luxo, o que dificultou a substituição desses contratos de aluguel, segundo diversos corretores. As altas taxas de juros também complicaram os refinanciamentos e, quando conseguiu refinanciar — como no caso do empréstimo com o Fortress — foi em termos desfavoráveis.

Cohen, por sua vez, insiste que a situação não é tão ruim quanto parece, apontando para uma melhora na atividade de aluguel e um aumento recente nas vendas de edifícios comerciais.”Estou fazendo tudo o que preciso fazer em todos os lugares”, afirmou ele.

Entre o Trabalho e a Paixão, a Fortuna

Cohen nasceu em 1952 em uma família do setor imobiliário em Harrison, ao norte de Nova York. Seu pai, Sherman, era um ex-vendedor de carros que fundou a Cohen Brothers Realty com seus dois irmãos; os irmãos eventualmente expandiram a empresa para mais de 20 prédios por Manhattan.

Quando era criança, Cohen tinha mais interesse pelo mundo do entretenimento, desenvolvendo uma paixão por filmes após sua avó levá-lo para assistir Cinderela aos 3 anos. Quando se tornou adolescente, Cohen já estava mostrando apartamentos para a empresa imobiliária da família, mas ele também sabia que queria ser diretor e até filmou alguns curtas.

“Quando fiz 14 anos, parei de seguir os Yankees e comecei a ler Variety,” disse ele à Forbes em 2017. “Não havia nada mais emocionante para mim do que estar na fila para assistir a um filme quando ele estreava.”

Demoraria um pouco até que ele seguisse seus sonhos no cinema. Sendo o primeiro de sua família a se formar na faculdade, ele obteve seu diploma de bacharel na Tufts University em 1974 e um diploma de direito na Brooklyn Law School em 1977, antes de trabalhar na divisão imobiliária do Chemical Bank em Nova York por alguns anos. Em seguida, ele se juntou à empresa da família e subiu para o cargo de vice-presidente e conselheiro-geral em 1981.

Em apenas dois anos, Cohen se tornou presidente e comprou as participações de seu pai e tios na empresa por um valor não divulgado. Um de seus negócios mais marcantes foi a construção do 750 Lexington Avenue. Cohen comprou todo o quarteirão entre as ruas 59 e 60 na década de 1980 para construí-lo. Uma moradora do quarteirão se recusou a vender sua casa, fazendo com que Cohen construísse a torre de 28 andares ao redor dela; ela ainda está lá.

Na década de 1990, Cohen se expandiu para centros de design, adquirindo o Decoration and Design Building em Manhattan por US$ 63 milhões (R$ 373 milhões) em 1996, e depois comprou o Pacific Design Center em Los Angeles e o Design Center of the Americas na Flórida três anos depois, por um valor não divulgado. Até 2009, ele havia expandido a empresa para mais de 1,1 milhão de metros quadrados de imóveis—um aumento significativo em relação aos 280.000 metros quadrados quando assumiu nos anos 1980.

Na mesma época, ele também voltou a se dedicar à sua paixão pelo cinema. Ele financiou metade do orçamento do filme independente Frozen River, que ganhou o Prêmio do Júri no Festival de Cinema de Sundance em 2008, e naquele mesmo ano, fundou uma empresa de distribuição de filmes. Ao longo da década seguinte, ele adquiriu uma coleção histórica de filmes, um pequeno cinema em Manhattan, além das redes de cinemas Landmark e Curzon, nos EUA e no Reino Unido. Ele também passou a ficar mais tempo na França, comprando o vinhedo Château de Chausse na Provença em 2016 por US$ 20 milhões (R$ 118 milhões) e adquirindo um cinema histórico de estilo japonês em Paris no ano seguinte.

Ele entrou para a lista dos 400 americanos mais ricos da Forbes pela primeira vez em 2016, com um patrimônio estimado de US$ 2,8 bilhões (R$ 16,55 bilhões). No mesmo ano, a empresa de coworking WeWork alugou quatro andares na torre de escritórios de Cohen na East 57th Street. Em 2018, a startup havia expandido para 11.400 metros quadrados lá e também ocupava mais de 7.400 metros quadrados no 750 Lexington.

Início da Ruptura

Quando a abertura de capital da WeWork fracassou em setembro de 2019, Cohen se viu com um grande problema de locação, já que se previa que o caixa da startup fosse se esgotar. Seis meses depois, a pandemia de Covid-19 chegou. A recessão foi devastadora para os proprietários de imóveis comerciais em Nova York. Até o final de 2020, o valor dos edifícios comerciais da cidade havia caído 45%, uma perda estimada de US$ 50 bilhões (R$ 294 bilhões), de acordo com um estudo publicado em 2022 pelos professores Arpit Gupta, Vrinda Mittal e Stijn van Nieuwerburgh, da Universidade de Columbia e da Universidade de Nova York.

“No futuro, esse período será chamado de grande reinício de avaliação,” diz o corretor de imóveis veterano de Nova York, Bob Knakal. “As pessoas precisam se ajustar à realidade do que é o mercado atual.”

No entanto, Cohen havia garantido empréstimos com taxa fixa em várias de suas propriedades mais valiosas — inclusive o 750 Lexington Ave e o centro de design de Nova York — nos anos anteriores à pandemia. Em 2022, quando o Federal Reserve começou a aumentar as taxas de juros para combater a alta inflação, ele decidiu aproveitar as condições antes que as taxas ficassem ainda mais altas. Em setembro daquele ano, ele refinanciou quatro propriedades e as duas redes de cinemas com um empréstimo de US$ 534 milhões (R$ 3,16 bilhões) da Fortress.

De acordo com documentos financeiros revelados na ação judicial contra a Fortress, o império de Cohen já estava sentindo o impacto pelo refinanciamento de 2022. Um relatório de auditoria independente compilado em dezembro de 2022 indicou que a empresa estava lidando com “perdas operacionais líquidas” e “altas taxas de vacância,” o que “levava a uma dúvida substancial sobre a capacidade da empresa de continuar como uma entidade em funcionamento.” O relatório também destacou que a empresa havia tomado “esforços significativos para aumentar a ocupação e medidas de controle de custos” e também tinha “recursos financeiros adequados e planos de continuidade de negócios.”

Em 2023, a Forbes investigou o colapso dos valores dos imóveis comerciais nas principais cidades dos EUA. “Você tem que ser defensivo,” disse Cohen à Forbes na época, quando perguntado sobre sua estratégia para sobreviver à recessão. Sobre sua dívida, ele afirmou: “Não é uma questão de preocupação iminente para mim. Estamos mantendo os credores informados sobre o que está acontecendo, sendo transparentes e explicando por que as coisas são como são.”

Ao longo do resto daquele ano, Cohen e a Fortress estenderam o cronograma de pagamentos do empréstimo, de acordo com documentos judiciais. Em novembro de 2023, a WeWork entrou com pedido de falência e desocupou dois imóveis de Cohen em Los Angeles e Nova York — este último com uma hipoteca devida à Fortress, onde a WeWork havia alugado quase um terço do espaço total.

Paciência Chegou ao Fim

As tensões chegaram ao limite em fevereiro de 2024, quando Cohen e a Fortress estavam negociando uma nova prorrogação. Em e-mails revelados nos registros judiciais, Cohen rejeitou a proposta da Fortress, mas expressou esperança de que chegariam a um acordo: “Nos últimos 20 anos, sempre encontramos uma forma de seguir em frente juntos.”

Dean Dakolias, co-presidente e sócio-gerente da Fortress, respondeu de forma direta. “Sua última proposta foi irrealista e nos fez dar vários passos para trás,” escreveu ele. “Você não fez o último pagamento e não demonstrou que entende ou prioriza a gravidade da sua situação.”

No mês seguinte, a Fortress processou Cohen, exigindo o pagamento total do empréstimo de mais de meio bilhão de dólares, além de uma garantia pessoal de até US$ 187 milhões (R$ 1,1 bilhão) — mais os juros — de Cohen. Ele processou a Fortress no mês seguinte, na tentativa de fazer com que a ação fosse descartada e alegando que a Fortress havia descumprido um acordo de prorrogar o empréstimo.

A Fortress havia exigido um leilão de execução das propriedades de Cohen para maio, mas um juiz decidiu a favor do bilionário e concordou em adiar o leilão, no mês seguinte. Em agosto, ele foi agendado para novembro. Em outubro, Cohen sofreu outro golpe quando o juiz do caso decidiu que ele deveria pagar a garantia pessoal sobre as propriedades. Cohen entrou com um recurso 11 dias depois, que ainda está pendente. Mesmo assim, o bilionário parecia ter mais do que recursos suficientes para pagar a conta: ele possuía quase US$ 300 milhões (R$ 1,77 bilhão) em dinheiro e investimentos em junho do ano passado.

De acordo com a Fortress, Cohen então tentou proteger seus bens pessoais para que não pudessem ser tomados para cobrir a garantia. Os advogados da empresa alegaram que Cohen havia transferido a propriedade de seu iate Seasense de 66 metros e US$ 50 milhões (R$ 294 milhões) e de três embarcações menores para entidades no exterior, nas Ilhas Cayman, enquanto transferia a posse de sua casa de US$ 20 milhões (R$ 118 milhões) em Greenwich, Connecticut, para sua esposa Clo, ex-executiva da Jimmy Choo. Cohen reagiu, afirmando que se tratava de um planejamento sucessório de rotina, mas a Fortress obteve uma decisão judicial nas Ilhas Cayman que atrasou a transferência.

Cohen também está contestando a garantia pessoal de US$ 187 milhões (R$ 1,1 bilhão) exigida pela Fortress. Em um pedido feito dez dias após o leilão, os advogados do bilionário argumentaram que as vendas no leilão significam que o valor da garantia deve ser reduzido em US$ 75 milhões (R$ 442,5 milhões), para levar em conta a venda dos ativos e a liberação de um penhor sobre outra propriedade de Cohen.

Um Pouco de Otimismo

Fora da disputa com a empresa, Cohen ainda enfrenta vários edifícios endividados que estão envelhecendo. E, embora ele tivesse menos poder de negociação em seus imóveis do que outros magnatas do setor imobiliário de Manhattan, ele estava particularmente vulnerável aos efeitos da pandemia devido à sua concentração em antigos arranha-céus de escritórios.

“É difícil para o proprietário de um edifício de escritório classe B tornar seus prédios competitivos com os de classe A”, diz Knakal. “Estamos falando de uma queda na ordem de 30% a 50% no valor, em média,” acrescenta Tomasz Piskorski, professor de imóveis da Columbia Business School. Para os magnatas do setor imobiliário, cuja riqueza está atrelada a arranha-céus de escritórios, “isso significa que eles podem não ser mais bilionários.”

Na tentativa de atrair inquilinos, muitos proprietários de imóveis mais antigos agora estão oferecendo até um ano de aluguel grátis, além de altos subsídios para melhorias. Mas Cohen vê isso como uma proposta perdedora.

“Estamos fazendo apenas negócios que fazem sentido. Muitos dos nossos concorrentes estão apenas jogando dinheiro em cima dos negócios,” disse ele em novembro de 2024. Cohen insiste que está trabalhando para melhorar seus edifícios e torná-los mais competitivos, argumentando que eles deveriam ser avaliados mais alto agora, devido a transações recentes, como um negócio de novembro que avaliou o One Vanderbilt da S.L. Green em US$ 4,7 bilhões (R$ 27,64 bilhões) e as vendas de dois arranha-céus na Park Avenue em dezembro. “Estamos terminando uma grande reforma no lobby do 622 Third,” disse ele. “Estamos reinvestindo em nossos edifícios.”

Essas reformas já estão concluídas, de acordo com o diretor de operações, Cherniak, incluindo um lobby novo de US$ 13 milhões (R$ 76,2 milhões) e a fachada externa no 3 Park Avenue. Cohen também está otimista com a nova atividade de locação para substituir suas vagas. Em Los Angeles, o espaço deixado pela WeWork foi ocupado pelo hospital e centro de ciências da saúde Cedars-Sinai, um inquilino já existente. Em Nova York, a empresa espera assinar novos contratos de locação em cinco de seus arranha-céus menos ocupados nos próximos meses.

Cohen pode ter um ponto: a atividade de locação de escritórios em Manhattan aumentou 17% em 2024, em comparação ao ano anterior, o maior crescimento desde 2019, segundo a corretora imobiliária Avison Young. Ainda assim, propriedades mais antigas ou de qualidade inferior representaram apenas 23% das novas locações no ano passado e os aluguéis nesses edifícios são cerca de metade do que é cobrado por imóveis de alto padrão — um sinal de que o ressurgimento nas locações está deixando para trás muitos desses arranha-céus envelhecidos, à medida que os inquilinos continuam a optar por construções mais novas.

Outra estratégia que ele tem é converter espaços de escritório em apartamentos residenciais e condomínios. Em maio, sua empresa solicitou uma permissão especial para converter 19 andares de seu arranha-céu de 38 andares na 623 Fifth Avenue — do outro lado do Rockefeller Center e acima da loja principal da Saks Fifth Avenue — em 172 condomínios. O projeto foi reduzido para 60 a 70 unidades, segundo Cherniak, mas a empresa está trabalhando nos planos de design. Outro projeto de conversão para condomínio na 3 East 54th Street, que tem vista para o Central Park, está mais avançado, com a empresa finalizando a demolição interior no verão passado. “Todos estão avançando,” disse Cohen.

No entanto, o credor da propriedade na 54th Street entrou com pedido de execução hipotecária em dezembro, colocando esse projeto em dúvida. Embora Cohen afirme que está no processo de refinanciar o empréstimo. Outra conversão proposta na 135 East 57th Street está agora paralisada. A família Wallace, proprietária do terreno abaixo desse edifício, se opôs ao projeto de conversão e processou Cohen por aluguel não pago em dezembro de 2023. Em outubro, um juiz deu a vitória à família, entregando o edifício a ela.

Segundo corretores de imóveis de escritórios de Nova York com quem a Forbes conversou, se Cohen conseguir dar andamento nas conversões, negociar com seus credores sobre os imóveis problemáticos e manter os prédios que deseja, enquanto abre mão de outros, ele pode sobreviver às ameaças ao seu império.

Novo Arranha-Céu

Enquanto seu recurso no caso Fortress segue seu curso nos tribunais, Cohen está olhando para o sul, em direção ao seu planejado arranha-céu de 23 andares e 400.000  37.161 metros quadrados, em West Palm Beach, chamado West Palm Point. Localizado perto de outros dois projetos de escritórios desenvolvidos por bilionários— Stephen Ross, com o One Flagler, e Jeff Greene, com o One West Palm — os três edifícios em construção formam o que tem sido chamado de “Wall Street South”, à medida que empresas financeiras, de BlackRock a Citadel, abrem escritórios na cidade em rápido crescimento. Juntos, eles adicionarão quase cerca de 83,6 mil metros quadrados de espaço de escritório. O edifício de Cohen lá, que está previsto para começar a ser construído em março, deve ser concluído em 2028. Ele planeja financiar a construção com uma combinação de capital próprio e empréstimos.

Isso pode ser uma aposta inteligente para Cohen, com a eleição de Donald Trump, o que motiva magnatas dos negócios e líderes mundiais para que se dirijam a Palm Beach, atraídos pela proximidade com a nova Casa Branca de Inverno de Trump, em Mar-a-Lago. De acordo com Cherniak, a empresa já negociou locações para seis andares.

“Temos todas as nossas aprovações. O contrato está quase completo e estamos prontos para fechar os empréstimos e começar a obra,” disse Cohen em novembro. “Já estamos com atividade de locação em andamento.”

Quanto às batalhas legais, Cohen vai continuar lutando. “Não vou pagar essa garantia pessoal. Tenho defesas, tenho um recurso pendente na divisão de apelação,” afirmou. “Isso ainda está longe de acabar”, concluiu o bilionário.

 

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