As holdings patrimoniais imobiliárias, amplamente utilizadas para fins de planejamento sucessório e proteção patrimonial, também serão impactadas pela reforma tributária do consumo.
A nova sistemática prevê regras específicas para a tributação das operações com bens imóveis, que passarão a ser tributadas pelo Imposto sobre Bens e Serviços (IBS) e pela Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS). Essa contribuição substituirá o PIS e a COFINS, enquanto o IBS representará uma incidência nova sobre as operações imobiliárias.
Até o advento das novas regras, uma holding que recebe rendimentos de aluguel no regime de lucro presumido recolhe o IRPJ e a CSLL sobre uma base presumida de 32% da receita, além do PIS e da COFINS à alíquota conjunta de 3,65% (regime cumulativo). A carga efetiva, nesse modelo, gira entre 11,33% e 14,53%.
Com a reforma, o PIS e a COFINS serão substituídos pelo IBS e pela CBS. A alíquota padrão conjunta dos novos tributos será reduzida em 70% nas receitas decorrentes de locação e a pessoa jurídica poderá apurar créditos de IBS e CBS (despesas com reformas, corretagem etc.). Assim, estima-se que essas operações estarão sujeitas a uma carga efetiva em torno de 5%.
Haverá, também, um acréscimo de complexidade burocrática, ligado à emissão de notas fiscais, à apuração e escrituração de créditos, à inscrição no Cadastro Nacional de Imóveis (CIB/Sinter) e à sujeição à fiscalização cruzada entre entes federativos.
Já a receita operacional decorrente da venda de imóveis, hoje, está sujeita a uma carga efetiva entre 6,7% e 9% da receita bruta, com exceção das operações realizadas no âmbito do RET (Regime Especial de Tributação).
Sob a nova legislação, a venda de imóveis por quem for considerado contribuinte regular será tributada pelo IBS e pela CBS com base no valor da operação — ou seja, sobre a receita total da venda, e não apenas sobre o lucro obtido. Haverá redutores de base de cálculo, sendo o principal deles o “redutor de ajuste”, que leva em conta o custo de aquisição do imóvel. Isso fará com que a base de cálculo seja muito próxima daquela sobre a qual incide o imposto de renda sobre o ganho de capital. Na prática, a alíquota padrão do IBS e da CBS, reduzida em 50%, incidirá sobre a diferença entre o valor da venda e o custo de aquisição, ITBI e contrapartidas ambientais e urbanísticas.
Embora o discurso oficial sustente que a reforma tem como objetivo simplificar o sistema e promover neutralidade, o novo modelo trata de forma equivalente operações de perfis econômicos muito distintos. Holdings familiares que fazem poucas operações por ano e não têm estrutura empresarial serão, em muitos casos, tratadas como verdadeiras incorporadoras, sujeitas a obrigações acessórias, escrituração, emissão de documentos fiscais e cadastramento no novo sistema nacional de imóveis (CIB/Sinter).
O resultado pode ser um aumento indireto da carga tributária e da complexidade administrativa, o que exige atenção redobrada dos contadores e advogados tributaristas.
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