Conheça o bilionário que ganha uma fortuna com aluguéis de imóveis

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Ankur Jain, de 34 anos possui um patrimônio de US$ 1,2 bilhão (R$ 6,4 bilhões).

Algum meses depois de Tyler e Brian Albritton se mudarem de Brooklyn, Nova York, para Atlanta no ano passado, eles receberam um e-mail convidando-os a pagar seu aluguel de U$$ 3,4 mil (R$ 17 mil) através da fintech Bilt Rewards e acumular pontos por fazê-lo. Embora nenhum deles tivesse ouvido falar disso, eles viram pouco lado negativo. O casal está agora guardando esses pontos do Bilt para uma viagem, provavelmente umas férias no Caribe. Eles também podem obter mais pontos e outros benefícios ao frequentar comerciantes próximos que fazem parte da aliança Bilt. Essa é uma das razões pelas quais Tyler se certifica de visitar o parceiro do Bilt, SoulCycle, especialmente no único dia do mês em que um membro aleatório do Bilt ganha um mês de aluguel grátis. “É realmente bom ser recompensado por pagar o aluguel”, diz ela.

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O Bilt Rewards é uma ideia do empreendedor em série Ankur Jain, que o fundou em 2019. Na época, ele era presidente da Rhino, uma fintech que oferece apólices de seguro de baixo custo em troca do pagamento do depósito de segurança do locatário. Mas ele estava procurando por oportunidades maiores. Um amigo com experiência na indústria hoteleira mencionou o quanto os hotéis e companhias aéreas realmente lucram com seus programas de recompensa.

A ideia de Jain era trazer isso para a indústria de aluguéis. Afinal, é uma enorme oportunidade: 44 milhões de domicílios nos Estados Unidos pagam aluguel, muitas vezes o maior gasto mensal. Mas e se eles pudessem ganhar o equivalente a milhas de companhias aéreas frequentes ou pontos American Express?

A criação dele conquistou inquilinos, proprietários de imóveis e parceiros de recompensas. Embora não revele quantas pessoas estão usando seu aplicativo, a Bilt diz que assinou proprietários de imóveis com um total de 4 milhões de aluguéis (apartamentos e casas unifamiliares) em milhares de cidades dos EUA, além de mais de uma dúzia de companhias aéreas, várias grandes redes de hotéis, academias e restaurantes.

E isso transformou Jain em um novo bilionário. Em janeiro, a Bilt Rewards levantou US$ 200 milhões (R$ 1023,12 milhões) de investidores de capital de risco, que avaliaram a empresa em US$ 3,1 bilhões (R$ 15,86 bilhões). Com sua participação de 36% na Bilt, além de outros investimentos, o CEO de 34 anos vale aproximadamente US$ 1,2 bilhão (R$ 6,4 bilhões).

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Esses US$ 3,1 bilhões representam uma avaliação robusta para uma empresa relativamente jovem (a Bilt lançou seu serviço em 2021), mas Jain enxerga muito espaço para crescer, tendo cadastrado menos de 10% dos aluguéis do país até agora e com muitos outros parceiros em potencial para buscar. “Ainda estamos nos estágios iniciais. Este ano, vamos dobrar ou triplicar nossa escala de rede”, diz Jain, cujos inquilinos médios são tipicamente da geração Z e millennials mais afluentes: A idade média de um membro da Bilt é de 29 anos e o aluguel mensal médio pago é de US$ 2,8 mil (R$ 14 mil).

O plano de Jain parece beneficiar a todos os envolvidos. A empresa processa os pagamentos de aluguel dos inquilinos – cobrando do proprietário o mesmo preço que qualquer processador de pagamentos. Em seguida, direciona seus membros a usar cartões de crédito vinculados ao aplicativo Bilt em empresas locais, como academias e restaurantes, em troca de a Bilt receber uma parte da receita que esses membros geram. A empresa de Jain então repassa uma parte desse dinheiro aos proprietários de imóveis, embora ele não diga quanto.

A Bilt também é parceira da MasterCard e Wells Fargo, que emitem um cartão de crédito Bilt sem taxa anual e devolvem um pequeno valor da taxa para cada transação feita de volta para a Bilt. (Cada cliente recebe 250 pontos por mês, mas aqueles que usam o cartão Bilt recebem um ponto para cada dólar gasto com aluguel – até 100 mil pontos por ano). Tudo isso se acumula. A receita para a empresa com sede em Manhattan deve superar os US$ 200 milhões (R$ 1023,12 milhões) este ano, diz Jain, que não revela quanto a empresa faturou no ano passado.

Outra vantagem: a opção de fazer com que a Bilt reporte mensalmente os pagamentos de aluguel dos clientes (gratuitamente) para as três agências de crédito – Equifax, Experian e TransUnion – com o objetivo de aumentar os scores de crédito dos inquilinos.

Historicamente, os proprietários de imóveis não fazem esse tipo de relatório, diz Eric Dunn, diretor de litígios do National Housing Law Project. “Na maioria das vezes, a única informação sobre histórico de pagamento de aluguel que costuma aparecer nos relatórios de crédito é se você sair de um imóvel devendo dinheiro”, diz ele. Mas a oferta da Bilt de enviar essas informações de pagamento faz parte de uma tendência pequena, mas crescente, em todo o país, incentivando os proprietários a relatar essas informações para que os inquilinos pontuais possam aumentar seus scores de crédito.

Apesar de seu forte início, nem todos estão felizes com a fintech. Dezenas de clientes insatisfeitos da Bilt recorreram ao Reddit para expressar suas reclamações. No ano passado, as queixas eram principalmente sobre longas esperas por um serviço ao cliente não muito útil. No início deste mês, eles estavam chateados com um e-mail enviado por engano informando a alguns membros que suas contas estavam sendo encerradas. Jain diz que a empresa intensificou seu serviço ao cliente. E a Bilt deu 250 pontos para as pessoas que receberam o e-mail errôneo.

Boas relações

O extremamente bem relacionado Jain conta com alguns poderosos apoiadores. O comissário da NFL, Roger Goodell, que Jain conhece há cerca de oito anos, faz parte do conselho da startup, que agora conta com 140 funcionários. (Jain diz que eles se conheceram através de um amigo em comum.) A Bilt é a única empresa privada para a qual Goodell atua como membro do conselho. Goodell diz por e-mail: “A Bilt oferece uma oportunidade transformadora para [consumidores] ganharem recompensas em seus próprios bairros. É esse compromisso com a fidelidade local que ressoa comigo como fã de futebol americano e comissário esportivo.”

Goodell também foi quem apresentou Jain ao ex-CEO da American Express, Ken Chenault, que agora é presidente e diretor administrativo da empresa de capital de risco General Catalyst, no ano passado. Uma lenda na indústria de cartões de crédito, Chenault tornou-se presidente do conselho da Bilt em janeiro. A General Catalyst também liderou a rodada de captação de US$ 200 milhões (R$ 1023,12 milhões) naquele mês. Chenault sabe muito sobre recompensas, tendo liderado a American Express na introdução de seu programa Membership Rewards em 1991. “Eu não estaria envolvido se não achasse que isso poderia ser uma empresa realmente grande”, diz Chenault sobre a Bilt. “Esta é uma plataforma de pagamentos e comércio incrível.”

Jain está imerso no empreendedorismo desde criança. Seus pais, ambos imigrantes indianos nos EUA, mudaram-se da Califórnia para Seattle para o emprego do pai na Microsoft no final dos anos 1980, antes de Jain nascer. (Ele é o mais velho de três irmãos.) Em 1996, quando Jain tinha seis anos, seu pai deixou a Microsoft para iniciar a provedora de conteúdo da Internet InfoSpace. Todos os dias, Jain era buscado na escola e levado para o escritório, onde ambos os pais estavam trabalhando na startup. “Eu fazia minha lição de casa, jogava videogame e participava de reuniões”, diz ele. Ele lembra de participar da turnê antes da oferta pública inicial da empresa em 1998 e subir ao palco. “Foi por cerca de um minuto”, diz Jain. “Eles estavam me fazendo explicar a capacidade de procurar o número de telefone de alguém nas páginas brancas online.” As ações da InfoSpace inicialmente dispararam durante o boom das empresas ponto-com e o pai de Jain, Naveen Jain, brevemente se tornou bilionário em 2000.

No final de 2002, o conselho da InfoSpace demitiu Naveen Jain como CEO e presidente. Menos de um ano depois, um juiz ordenou que Naveen e sua esposa Anu pagassem US$ 247 milhões (R$ 1,2 bilhão) por violarem as leis de negociação com informações privilegiadas em um caso movido por um acionista. A Comissão de Valores Mobiliários dos EUA, em uma medida incomum, pediu a um tribunal de apelações que revertesse a decisão; o processo foi posteriormente resolvido por um valor não divulgado.

O jovem Jain não comenta sobre a montanha-russa que seu pai enfrentou na InfoSpace. Ele estava mais focado em aprender sobre computadores. “Eu os vi construir o site da [InfoSpace]. Foi assim que comecei a aprender a programar também”, diz ele. Ele passou da programação aos 10 anos para construir seu primeiro site aos 11. Depois do ensino médio, ele foi para a Wharton School da Universidade da Pensilvânia, onde mergulhou no empreendedorismo. Durante a primavera de seu primeiro ano, em 2008, ele e alguns amigos lançaram um incubadora que chamaram de Kairos Society. “A maior parte era um grupo de nós construindo negócios juntos”, explica Jain. Às vezes, ele e outros investiam em startups de amigos.

Ao se formar na Wharton, Jain e alguns amigos se mudaram para Los Angeles. Lá, em 2012, ele cofundou um aplicativo de gerenciamento de contatos chamado Humin que combinava os contatos, calendários e redes sociais dos usuários. O aplicativo ganhou certa tração e, três anos depois, quando Jain tinha 24 anos, a startup o colocou, juntamente com seu cofundador David Wyler, na lista Under 30 da Forbes.

Em 2016, o aplicativo de relacionamentos Tinder fez uma aquisição da Humin – comprando a tecnologia da empresa (Jain não divulga o preço da compra) e contratando muitos dos funcionários da Humin com pacotes de ações generosos. Jain tornou-se vice-presidente de produto do Tinder. Lá, ele teve um curso intensivo sobre trabalhar em uma empresa de rápido crescimento de uma empresa pública – o Tinder era então de propriedade da IAC de Barry Diller – viajando entre San Francisco e Los Angeles.

Jain deixou o Tinder e se mudou para Nova York no verão de 2017, querendo começar algo novo mais uma vez. Ele comprou de volta os direitos de seu grupo Kairos da época da faculdade e o reiniciou como uma incubadora e braço de investimentos. Naquele ano, ele cofundou e se tornou presidente executivo da Rhino, uma empresa que oferece seguro para depósitos de segurança de apartamentos. (A Rhino levantou dinheiro de investidores com uma avaliação relatada de US$ 670 milhões -R$ 3427,45 milhões- em 2022.)

Em 2018, Jain e seu amigo Barry Sternlicht, o bilionário fundador da empresa de private equity Starwood Capital, estavam conversando sobre o programa de recompensas para hóspedes dos hotéis Starwood. “É uma pena que não haja fidelidade e recompensas para aluguéis”, lembra Jain de ter dito, pensando que tais programas eram centros de custo e não viáveis em um mundo de margens estreitas. “Então Barry explicou para mim que as companhias aéreas e os hotéis lucram mais com seus programas de fidelidade do que com a operação dos hotéis e voos.”

Isso levou Jain a embarcar em uma jornada para aprender mais sobre programas de recompensas e, em seguida, lançar a Bilt. “A Delta ganha US$7 bilhões (R$ 35,81 bilhões) por ano com seu cartão Amex Delta”, explica Jain. “As pessoas estão dispostas a ajustar seu comportamento de gastos para ganhar essas milhas [Delta]. A Delta é paga por cada milha e dólar emitidos. É um modelo de negócio incrível.” Jain calculou que o mercado de recompensas de viagem – que é principalmente dividido entre as cinco maiores companhias aéreas – não é tão grande quanto o potencial mercado de aluguel de imóveis. “Você consegue imaginar se pudéssemos reunir o mercado residencial e dar às pessoas um programa de fidelidade para suas casas?”

Nesse sentido, Jain já está pensando no futuro. Ele anunciou que a Bilt planeja expandir além dos inquilinos para atender aos americanos com hipotecas. Detalhes serão divulgados ainda este ano, mas com as taxas de juros próximas de máximas históricas, parece ser mais uma aposta promissora.

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